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105万“天价车位”维权奔波的背后,一个条例的删除引发监管尴尬

时间:2020-05-14 作者:zhangzhenwei 来源:

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  想买房得买车位,一个车位105万元。这合理吗?得有人管吧?青岛蔚蓝创新天地的业主贺先生踏上了维权之路,8个月过去了问题仍没解决。对此,青岛市住建局建议依据《消费者权益保护法》将此类投诉,移送市场监管部门进行处罚;而青岛市市场监管局则建议消费者拨打政务热线12345进行投诉或举报,该局也会依据相关职责积极“配合”住建部门来处理。原因是,之前“工商局”时期,依据的处罚条款已经删除。

  案例一:高出备案价105万转嫁车位

  2018年市民贺先生和张先生在青岛蔚蓝创新天地买了套139平方米的房子,网签价是7500元/平方米,而实际的成交价格是15000多元/平方米,成交价比网签价多了105万元。等到去年交房时,开发商要求业主把多出的105万元房款转嫁到车位(属于地下人防工程)上,必须补签一份车位使用权转让合同才能收房。

  今年4月13日,半岛新闻客户端曾报道此事,目前事情进展如何?5月7日,记者再次联系到两位业主,他们都表示开发商一直没啥动静,到现在也没法收房。

  业主提供的车位使用权转让合同

  “买房时置业顾问说如果全款买房送车位,如果贷款买房需要单独花8.5万元买车位,不买车位不能买房。”张先生告诉记者,因为他是贷款买房,只好花8.5万元买了车位,但买房合同里没有单独标出车位价格,房款和车位费都是以房款的名义收取的。“现在却变成了一个车位使用权105万元,简直是天价,这个合同我们肯定不能签。”

  另外,贺先生表示,开发商收取的房款只有收据,到现在都没有开具发票。张先生告诉记者,只有按照备案价计算的首付款有发票,多收的一百多万元房款开发商不提供发票。对此,业主质疑如果不提供发票,开发商是否存在偷税漏税问题?

  案例二:精装修作幌子实则毛坯交付

  市民刘先生说,2017年买房时也不幸“中招”,开发商用精装修作幌子,规避限价政策。2017年5月,刘先生按照1.2万元/㎡的价格购买了一套100㎡三室两厅的房子。“买房时开发商确实说过,这个价格包含了3000元/㎡的装修费,但实际上交房的时候是毛坯房。”刘先生告诉记者,当时青岛市刚刚出台了楼市限价政策,规定商品房实际销售价格不得高于备案价格,否则不能完成网签。

  “开发商为了完成网签,让我们签一份购房合同,注明房子带30万元精装修,但业主自愿放弃精装修,接受毛坯交付。这明显是变相捆绑装修,拿精装修作幌子完成网签,钻法律的空子。”现在刘先生已经入住新房,“当时楼市火爆,想买上房子都得靠抢,为了买上心仪的房子当时也只好签字,但开发商的这种销售行为就是靠捆绑虚假装修变相抬高房价。”

  捆绑销售价外加价咋处罚

  遇到案例中开发商捆绑销售变相抬高房价的情况,购房者该如何维权?

  1.对于开发商违规捆绑车位、捆绑装修,有没有处罚标准?

  “若开发商存在捆绑车位或装修问题,作为住建部门,将责令开发企业整改,若拒不整改的话,我们将采取约谈、记入诚信档案等行政手段。”5月11日,青岛市住建局房地产市场监管处工作人员表示,根据2017年青岛市曾报道的一则案例,在住宅销售过程中某开发商强制搭售车位,违反了《山东省消费者权益保护条例》第六十四条,被罚款1万元,没收违法所得59万元,当时是由工商部门处罚的,现工商部门的这部分职权已因机构改革移交市场监管部门。“商品房买卖属于消费行为,可依据《消费者权益保护法》进行处罚,应该由市场监管部门来处理。如果从房地产行业管理方面来看,目前还没有类似可以处罚的条款,住建部门现行的做法是发现相关问题,依据《消费者权益保护法》移送市场监管部门进行处罚。”

  2.若开发商实际成交价超出备案价,该如何处罚?

  5月11日,青岛市住建局房地产市场监管处表示,商品房备案价设置了可浮动幅度,开发企业出售价格只能下浮在备案价20%以内,不能加价卖。因为加价卖无法网签。若存在捆绑车位变相加价,这属于“价外加价”的问题,应当由价格监管部门青岛市市场监管局负责。

  随后,记者采访了青岛市市场监管局,工作人员表示,修订后的《反不正当竞争法》于2018年1月1日起施行。新法将原法第十二条“经营者销售商品,不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”的规定予以删除。《山东省消费者权益保护条例》修订后于2017年7月1日起施行。新条例将原条例第二十条第二款“经营者不得违背消费者意愿搭售商品,不得擅自增加服务项目或者附加其他条件。提供可选择商品或者服务的,应当事先征得消费者同意”的规定和第六十四条第四项“违背消费者意愿搭售商品,擅自增加服务项目或者附加条件的,责令改正,处一万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得”的规定予以删除。

  对于超出政府“限价”政策变相加价行为,建议消费者拨打政务热线12345进行投诉或举报。另外,该局也会依据市场监管的相关职责积极配合住建部门来处理。

  3.如果不提供发票,开发商是否涉嫌偷税漏税?

  5月8日,记者联系到青岛市税务局,工作人员表示该企业是否存在偷税漏税事宜由稽查部门来界定,业主可直接拨打稽查局投诉举报电话83931300,准备好相关材料投诉即可,稽查局将会立案调查,查清楚后才能界定。另外,市民也可拨打12366纳税服务热线投诉,提醒市民准备好相关证据。

  律师:这种特定情形下的纠纷,可用三种途径解决

  对此,山东川佳律师事务所张宝清律师表示,这种情况发生在成交价格与网签价格不同的情形,是在特定地区的特别管理规定情形下而发生的,因此而发生纠纷的,购房者可以与开发商协商解决,也可以依法向房产管理部门举报,或向人民法院起诉解决争议。

  ◎背景分析

  限价政策下,开发商捆绑销售变相涨价

  2017年和2018年正是青岛楼市火爆的时候,不少楼盘“开盘即售罄”,纷纷上演抢房大战,导致市场乱象频现,比如捆绑车位、捆绑装修、茶水费、炒房倒号、全款买房优先、贷款买房不能使用公积金贷款、阴阳合同……

  2017年5月,为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,青岛出台限价政策,根据《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》,房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素合理慎重确定商品住宅销售价格。房产交易管理部门会同相关部门对预售方案提报的商品住宅销售均价进行合理指导。对于涨幅明显过高且不接受价格指导的项目,房产交易管理部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。

  “限价政策出台后,楼盘备案价不能定太高,为了不损失利润,开发商便想到了捆绑车位或装修,购房者不买车位就不能买房,将房价预期的收入转嫁到车位或装修上。可以说,捆绑销售其实是开发商应对房价调控的变相涨价行为。”5月8日,一位业内人士解释说。

  “2017年和2018年市场火爆,买房都得摇号,而且必须先交一部分钱才有资格选房。”房屋经纪人陈经理回忆说,置业顾问会提前告知全款优先选房,如果是公积金贷款买房、低首付客户选房时会排在后面。“当时行情太好,对于开发商实行的捆绑车位,也只能接受,如果不接受就抢不到房子。”不过目前楼市行情不乐观,大多开发商为了完成销售任务,推出多种优惠活动,比如97折优惠、买房送车位等。随着调控政策不断落地,现在捆绑车位的现象已少见。

  对此,多位业内人士建议相关部门应尽快完善或出台相关法律法规,及时介入调查,不可“和稀泥”执法,加大监管及处罚力度,整治市场乱象,切实维护消费者合法权益。

  ◎市民质疑

  遭遇天价车位,维权咋这么难

  自从青岛蔚蓝创新天地的业主收到车位使用权转让合同后,多次维权未果,也曾拨打过政务热线12345投诉,城阳区住建局和城阳区市场监管局调查后问题也没解决。

  4月15日,记者曾就此事采访过城阳区住建局,其工作人员表示开发商的网签价和备案价一致,对于开发商不能按照合同中约定的时间按时交房的问题,业主可以通过法律途径来解决;另外,对于开发商超出合同价格加价的问题,应该由市场监管部门负责。

  城阳区市场监管局进行了落实,表示买房时开发商已告知业主,总房款210万元里包含房款和车位费,需要签订两份合同。业主在签购房合同前就交了总房款210万,说明双方已经达成共识,由于网签价和备案价一致,所以行政机关很难界定双方谁违约在先。如果双方最终协商不成,建议走诉讼途径解决。

  对于相关部门的答复,青岛蔚蓝创新天地业主贺先生心存质疑,提出四个问号:“买房引发的纠纷归不归住建局管?105万天价明显不合理,归不归市场监管局管?若举报后开发商给我补开了发票,那岂不是还要向税务局多缴税,那我为什么要举报?如果凡事出了纠纷都要打官司,还何谈监管?”


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